王健林当年为何一定要从香港退市？万达如今的债务问题，一切都源自于对赌投资，而对赌投资的开始就是2016年万达从香港退市。
当年为何从香港顺利退市，万达商业拿了境内外多家上市公司大约344亿港币的私有化资金。正是因为有了这次对赌，所以才有了2018年万达跟资本第二次的对赌，还有2021年的第三次对赌，连续三次对赌失败，2023年把万达集团在珠海万达的持股比例下降到40%，以此换来了太盟等投资方放弃回购条例，王健林也彻底失去了珠海万达的控制权。
可是万达集团的债务危机并没有彻底解决。为了让大家比较明白，我来给大家梳理一下万达的股权结构。王健林、王思聪父子是大连万达集团的的控制人，家族持股100%。万达集团则持有万达商业44.65%的股权，万达商业则持有40%的珠海万达商管的股权。万达商业是持有万达广场的主体，而珠海万达商管则是轻资产管理平台。
从2016年开始到现在，王健林就是不断用一轮新的对赌，去覆盖旧的对赌，一直到最终失去了大部分的万达股份。可问题就是，2014年万达商业在香港上市，融资高达288亿。王健林个人也成为了中国最富有的富豪之一。
这个时候万达发展势头也是相当的猛，公司的资产从几百亿迅速增加到上千亿，2015年年利润超过了300亿。
那问题来了，一切势头都这么好，王健林为什么一定要强行退市呢，而且退市时间距离上市只有2年而已。这显然非常不合理。
王健林当时说，万达商业退市是香港给他们的估值太低了，PE只有4到6倍，还把万达认为是一家纯地产公司。随后王健林启动退市，现在回归A股上市。
当时A股给地产公司的估值确实非常高，基本是香港是三四倍，如果考虑到内地地产公司的财务情况远不如香港地产公司，实际上估值是高得离谱。
我们假设，当时如果万达真的成功完成香港退市，大A上市，那万达的市值肯定要涨三四倍，同时在大A的增发股份，发行债券融资等等也肯定更加方便。
那问题又来了，一家公司的发展跟市值有直接关系么？作为一个企业家，应该关注的是公司的盈利情况，还是花非常多的成本跟精力去推高公司的市值呢？港股市值流动性差，可是腾讯也成长为几万亿的巨头，阿里、网易、京东这些互联网巨头也不是纷纷回购港股上市。
所以核心问题从来不是港股流动性差，而是人家那里更加透明，更加专业，从来不会错误捧杀一家公司，也不会埋没一家好公司。
说白了万达当时还是自己不够优秀。万达当时负债率超过了70%，放在国内的地产公司非常正常，可是你跟等香港富豪的公司相比，那就很拉了，人家负债率基本都是30%以下。另外万达虽然表面是一家商业地产公司，可是实际上走的还是高负债、高周转的销售模式。
以万达2015年为例子，他们300亿的利润，其中超过100亿是来自物业重估，剩下200亿中大部分也是来自于物业销售，其中包括房地产、公寓、商铺等。也就是说万达当时不过是一家商业地产包装的房地产公司，跟恒大、碧桂园这些公司没太大区别。跟老牌港股的九龙仓、长江实业、新鸿基差距非常大。
搞懂这一点，你就知道为什么王健林急着要回归A股上市了。为了可以回归A股，王健林当时拿的300多亿融资，不仅承诺了A股的时间，而且要支付对方10%跟12%的利息。如果不是经营上困难重重，需要续命，谁愿意拿这么高利率的贷款呢？
你一方面说你赚钱能力很强，业务前景大好，一边却火急火燎接受高利率贷款，这不是就是矛盾么？如果真的是觉得股价低了，那不是去解决公司的基本面，让公司财务情况更好，盈利能力更强，从而持续提高股价么？为什么是选择回归A股呢？难道这么大去香港上市之前，就不知道港股给地产公司的估值很低的么？所以说我们看到的，永远都不是真相，我们看不到的真相，才是真正决定事情成败。
看懂了这些，你或许就更加懂得中国的上市公司，你也就知道在中国要如何炒股了。
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